Bei den stark gefallenen Wohnungspreisen werden in letzter Zeit immer mehr Objekte ohne oder nur mit geringem Interesse an einer Eigennutzung gekauft. Eine solche Investition in ein Mietobjekt ist hauptsächlich dann interessant, wenn man von steigenden Immobilienpreisen ausgeht. Die USA hat im Vergleich zu Deutschland wesentlich stärker schwankende Immobilienpreise. Viele Prognosen gehen darauf hin, dass der Immobilienmarkt seine Talsohle erreicht hat und nahe daran ist.
Generelle Informationen zur Vermietung
Sollten Sie beabsichtigen, Ihre Immobilie zu vermieten, sollten Sie sich mit den den jeweils gültigen Bestimmungen vertraut machen. Außerhalb von Anlagen gelten nur die Bestimmungen der Counties oder der jeweiligen Stadt. Diese zielen oft nur darauf ab, eine Überbelegung oder Belästigungen für Nachbarn zu verhindern. Problematischer ist es in Anlagen. Falls alle Anlagen haben Beschränkungen bezüglich einer Vermietung. Dazu einige Beispiele:
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Festlegung der erlaubten Vermietungen pro Jahr und einer Mindestvermietdauer
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Vorgeschriebener Ablauf bei Vermietung (kostenpflichtiger Antrag, Interview mit Mieter, ...)
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Transfergebühr bei Golfmitgliedschaften (in Anlagen mit eingeschlossener Golfmitgliedschaft)
Sollte die Vermietung für Sie wichtig sein, sollten Sie sich vor Abschluss der Kaufvertrages die entsprechenden Bestimmungen der Hauseigentümergemeinschaft zeigen lassen.
Objekte zur Dauervermietung
Vorbereitung
Die Wohnung wird im Regelfall unmöbliert angeboten.
Mietverträge
Beim Kauf einer Immobilie werden eventuell bestehende Mietverträge übernommen. Vorauszahlungen und Kautionen werden beim Closing an den Käufer überschrieben. Bei der Suche nach einem Renditeobjekt ist es keine schlechte Idee, nach bereits vermieteten Immobilien zu schauen. Zum einen bekommt man bereits bei der Besichtigung einen Eindruck über die Qualität des Mieters, zum anderen hat man direkt nach dem Closing einen laufenden Geldeingang und spart die Kommission für die Vermietung.
Mietverträge werden in den meisten Fällen für ein Jahr abgeschlossen. Im Regelfall zahlt der Mieter die erste sowie die letzte Monatsmiete für Mietantritt. Eine weitere Monatsmiete wird als Kaution hinterlegt. Wird der Mietvertrag nicht gekündigt, verlängert es sich automatisch jeweils um einen Monat mit den gleichen Konditionen. Es kann natürlich auch ein neuer Mietvertrag über ein Jahr abgeschlossen werden.
Eine Kündigung zum Ablauf des Mietvertrages kann von beiden Seiten erfolgen (ohne Angabe von Gründen).
Nebenkosten
Im Regelfall zahlt der Vermieter die Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Anlagenkosten und Ungezieferbekämpfung, der Mieter zahlt Strom, Wasser und Telefon. Bei Einfamilienhäusern ist noch die Gartenpflege und der Poolservice zu regeln. Eine einwandfreie Pflege ist nur dann gewährleistet, wenn der Vermieter dies in Auftrag gibt und die Kosten über eine höhere Miete zurückbekommt.
MietpreiseDie Mietpreise sind natürlich stark von der Lage und dem Zustand des Objektes abhängig, sind aber im Regelfall höher als in Deutschland. Allerdings sind auch die laufenden Kosten für den Vermieter höher. Eine Rendite von über 5% (ohne Kapitalkosten) ist selten zu erzielen.
Vermietung
Eine Vermietung kann über Zeitungsanzeigen, Internetportale, Makler oder professionelle Vermietungsagenturen erfolgen. Makler und Vermietungsagenturen berechnen im Regelfall zwischen 10 und 15% der Mieteinnahmen für diese Aufgabe. Sie sollten darauf achten, dass die Vermietungsagentur eine Background- und Kreditprüfung vornimmt. Im Regelfall bereitet diese auch den Mietvertrag vor.
Versteuerung
Bei einer Vermietung von über 6 Monaten fällt die so genannte Touristensteuer nicht an. Es ist allerdings eine Steuererklärung abzugeben und Gewinne zu versteuern. Zu Einzelheiten sollten Sie sich mit einem Steuerberater unterhalten.
Objekte zur saisonalen Vermietung
Vorbereitung
Die Wohnung muss möbliert sein und mit allen Dingen eingerichtet sein, die die Mieter benötigen (Geschirr, Handtücher, Bettwäsche, ...)
Mietverträge
Mietverträge werden für die Dauer der Vermietung abgeschlossen. Im Regelfall zahlt der Mieter eine erste Anzahlung (10 - 20%) bei Abschluss des Mietvertrages. Der Rest sollte ca. 4 Wochen vor Eintreffen fällig werden. Der Mieter hinterlegt im Regelfall eine Kaution (Empfehlung: mindestens 500 Dollar, je nach Objekt mehr).
Nebenkosten
Der Mieter zahlt neben der Miete die Touristensteuer (zur Zeit 10% im Collier-County) und die Kosten für die Endreinigung. Außerdem wird in vielen Fällen eine Pauschale für die Poolheizung in Rechnung gestellt. Manche Vermieter haben auch Klauseln für einen überdurchschnittlichen Stromverbrauch oder zu hohe Telefonkosten im Vertrag.
Mietpreise
Die Mietpreise schwanken sehr stark nach Saison und nach den angesprochenen Mietern. Hauptsaison ist hier die Zeit von Weihnachten bis Ende April. In dieser Zeit sind die Mietpreise oft doppelt oder 3 Mal so hoch wie im Rest des Jahres. Meine Erfahrung ist, dass europäische Feriengäste diese Schwankungen nicht so stark mitmachen. Sie zahlen in der Hauptsaison weniger als Amerikaner, in der Nebensaison dagegen auch mehr. Dies liegt daran, dass nur wenige Objekte direkt in Europa angeboten werden und diese in Ferienzeiten oft knapp sind. Eine Rendite von über 5% (ohne Kapitalkosten) ist selten zu erzielen.
Vermietung
Eine Vermietung kann über Zeitungsanzeigen, Internetportale, Makler oder professionelle Vermietungsagenturen erfolgen. Makler und Vermietungsagenturen berechnen im Regelfall zwischen 15 und 20% der Mieteinnahmen für diese Aufgabe. Einige stehen während der Vermietung auch als Absprechpartner für die Mieter in Problemfällen zur Verfügung und kümmern sich um die Endreinigung.
Versteuerung
Bei Kurzzeitvermietung fällt eine Touristensteuer an. Zur Zeit sind 6% an den Staat Florida zu bezahlen, jedes County legt darüber hinaus noch einen eigenen Satz fest. Das Collier-County berechnet z.B. 4%. Es ist allerdings eine Steuererklärung abzugeben und Gewinne zu versteuern. Zu Einzelheiten sollten Sie sich mit einem Steuerberater unterhalten.