Im folgenden werden einige Begriffe und Bezeichnungen erläutert, auf die Sie bei einem Immobilienkauf oder -verkauf in Florida immer wieder hören werden:
Mit dem Begriff Closing wird das eigentliche Inkrafttreten des Vertrages und der Eigentumsübergang bezeichnet. Der Termin wird im Kaufvertrag festgelegt und ist mit wenigen Ausnahmen bindend. Spätestens zu diesem Zeitpunkt müssen der Titel-Company oder dem Anwalt, der die Immobilientransaktion betreut, alle unterschriebenen Verträge vorliegen. Alle zu zahlenden Gelder (einschließlich Darlehen von der Bank) müssen zu diesem Zeitpunkt auf dem Treuhandkonto einbezahlt werden. Mit dem Closing erfolgt der eigentliche Eigentumsübergang, d.h. der Verkäufer bekommt sein Geld und der Käufer die Schlüssel für das Objekt.
Die Parteien müssen zum Closing nicht anwesend sein. Die Unterschriften können entweder in den Tagen vor dem Closing bei der Title-Compay/Anwalt geleistet werden oder sie können sogar in Deutschland getätigt werden. In diesem Fall muss eine Unterschriftsbeglaubigung erfolgen.
Dadurch unterscheidet sich das Closing vom Notartermin in Deutschland, bei dem zwar alle rechtsgültigen Unterschriften geleistet wurden, zu dem aber im Regelfall kein Geld- oder Schlüsselaustausch erfolgt.
Title-Insurance (Titel-Versicherung)
Das amerikanische System kennt zwar ebenfalls ein Grundbuch. Es ist aber nicht so verlässlich wie das Deutsche. Um bei einem Kauf vor eventuellen Lasten oder aus dem Grundbuch nicht klar hervorgehenden Eigentumsverhältnissen geschützt zu sein, wird in den USA im Regelfall eine Title-Insurance beantragt und abgeschlossen. Die Versicherung prüft den Titel am Eigentum auf Probleme und teilt diese dem Antragssteller (Käufer) mit. Es wird gleichzeitig eine Versicherung abgeschlossen, die dem Käufer bei einem trotzdem vorliegenden Problem schützt.
Die Kosten für die Title-Versicherung betragen ca. 0,5 % des Kaufpreises.
Normalerweise übernimmt die Gesellschaft, bei der die Title-Insurance beantragt wird, auch die für den Ablauf des Kaufes wichtigen Kontrollaufgaben sowie die Bereitstellung des Treuhandkontos, in das alle Gelder einbezahlt werden. Sie übernimmt damit die Rolle des deutschen Notars.
Der Verkäufer einer Immobilie hat ein Darlehen auf dieses Objekt bei einer Bank. Auf Grund fallender Preise wird der Verkaufspreis nicht ausreichen, um dieses Darlehen komplett zurückzuzahlen. Der Verkäufer besitzt auch keine anderen Vermögensgegenstände oder Ersparnisse, mit denen er diesen fehlenden Teil des Darlehens an die Bank zahlen kann. Die Bank wird bei diesem Verkauf nicht das komplette Geld zurückbekommen.
Was bedeutet dies für den Verkäufer?
Der Verkäufer engagiert einen Makler, der mit einem auf Short-Sales spezialisierten Anwalt zusammenarbeitet. Das Objekt wird vom Verkäufer rd meistens zu einem recht günstigen Preis auf den Markt gebracht. Der Verkäufer bereitet mit dem Anwalt ein Schreiben an seine Bank vor, in dem er seine Lage erklärt. Geht nun ein Angebot von einem Käufer ein, wird dieses zunächst vom Verkäufer unterschrieben. Zusammen mit dem vorbereiteten Schreiben wird das Angebot nun die darlehensgebende Bank gegeben. Während der Bearbeitungszeit bei der Bank (im Regelfall 30 - 45 Tage) werden eventuelle weitere Angebote ebenfalls vom Verkäufer unterschrieben und an die Bank gegeben. Die Bank entscheidet nun, ob Sie eines der Angebote annimmt oder einem der Kaufinteressenten ein Gegenangebot unterbreitet. Ab hier geht der Verkaufsablauf seinen normalen Gang.
Was bedeutet dies für den Käufer?
Aus dem Beschreibung des angebotenen Objektes geht normalerweise hervor, dass es sich um einen Short-Sale handelt. Der Käufer erstellt zusammen mit seinem Makler ein Angebot, das folgende spezielle Klauseln enthält:
-
Der Käufer erhält ein Rücktrittsrecht, wenn die darlehensgebende Bank nach 45 Tagen nicht akzeptiert hat.
-
Der Käufer erklärt sich bereit, bestimmte Kosten zu übernehmen, die normalerweise der Verkäufer trägt. Diese belaufen sich im Collier-County auf ca. 1% des Kaufpreises, im Lee-County auf ca. 1,5% und 2% des Kaufpreises.
-
Der Käufer erklärt sich bereit, das Haus ohne Nachbesserungen (Reparaturen) zu kaufen. Kleinere Mängel bei der Home-Inspektion muss der Käufer akzeptieren, bei größeren behält er sein Rücktrittsrecht.
Folgende Punkte sind ebenfalls wichtig:
-
Um ein Angebot für einen Short-Sale zu bearbeiten, verlangt die darlehensgebende Bank eine Bestätigung vom Käufer, dass er entweder Bar bezahlt oder dass er die Kreditzusage einer Bank hat.
-
Die Bank kann ein Gegenangebot unterbreiten, dass über dem ursprünglich vom Verkäufer angebotenen Preis liegt.
Der Chance, ein Objekt zu einem sehr günstigen Preis zu erwerben, steht bei Short-Sales oft die lange Ungewissheit gegenüber, ob der Kauf klappt. Gewisse Kosten wie z.B. die Hausinspektion fallen zu einem Zeitpunkt an, zu dem noch keine Bestätigung der Bank vorliegt, ob Sie Ihr Angebot überhaupt annimmt. Es kann sein, dass Sie Geld ausgeben und das Objekt trotzdem nicht bekommen.
Firpta steht für Foreign Investment Real Property Tac Act Es handelt sich dabei um eine 1980 von der amerikanischen Regierung erlassene Regelung, die beim Verkauf einer Immobilie durch Ausländer anzuwenden ist. Wird eine Immobilie von einem Ausländer verkauft, ist der Käufer verpflichtet, 10% des Kaufpreises einzubehalten und an die amerikanische Finanzbehörde IRS zu überweisen. Damit soll der Verkäufer gezwungen werden, eine Steuererklärung abzugeben und den Gewinn des Verkaufes zu versteuern.
Im Normalfall liegt der einbehaltene Betrag (10% des Verkaufspreises) über der Steuerschuld, die im Normalfall bei 15% des Gewinns liegt. Der Verkäufer hat nun folgende Möglichkeiten:
-
Er kann zu Beginn des Folgejahres eine Steuererklärung abgeben, in dem er den Gewinn aus dem Immobilienverkauf erklärt. Die sich daraus ergebende Steuerschuld wird mit den einbehaltenen 10% verrechnet. Der Verkäufer erhält den Differenzbetrag zurück oder muss eventuell nachbezahlen (je nach Höhe des Gewinns).
-
Bei Vorliegen eines von beiden Seiten unterschriebenen Kaufvertrages kann der Verkäufer zu einem von der IRS anerkannten Steuerberater gehen. Dieser erstellt einen Antrag, aus dem der Gewinn aus der Immobilientransaktion hervorgeht. Nach Bearbeitung des Antrages stellt die IRS ein sogenanntes Withholding-Zertifikat aus, aus dem die Höhe des vom Käufer einzubehaltenden und an die IRS abzuführenden Betrages hervorgeht (normalerweise weniger als die üblichen 10%). Im Regelfall ist der Antrag nicht vor dem Closing bearbeitet. In diesem Fall legt der Verkäufer den Antrag bei der Title-Company oder dem Anwalt vor, der den Kauf managt. Die 10% werden dann zwar beim Verkauf einbehalten, der Anwalt/Title-Company kann den Betrag dann aber auf einem Treuhandkonto halten und dem Verkäufer nach Vorliegen des Withholding-Zertifikates den Differenzbetrag ausbezahlen.
Aus rechtlichen Gründen ist der Verkäufer auf alle Fälle, eine Steuererklärung abzugeben.
Es handelt sich dabei um eine von der amerikanischen Regierung geschaffene Investitionshilfe, die für Sachgegenstände aber auch für Immobilien angewendet werden kann. Normalerweise werden beim Verkauf einer Immobilie Steuern auf den Gewinn aus der Immobilientransaktion fällig. Wenn man aber plant, den beim Verkauf erzielten Betrag wieder in eine Immobilie zu investieren, kann man diese Steuerzahlung auf einen späteren Zeitpunkt verschieben.
Unter anderem müssen für dieses Steuersparmodell folgende Kriterien eingehalten werden:
-
Es muss sich um ein zur Investitionszwecken gehaltene Immobilie handeln (z.B. Vermietung).
-
Bereits vor dem Verkauf muss ein Treuhänder bestimmt sein, der diesen 1031-Exchange vornimmt.
-
Der beim Verkauf erzielte Betrag (nach Rückzahlung von Darlehen) muss auf das Treuhandkonto einbezahlt sein.
-
Innerhalb von 45 Tagen muss eine Menge von Objekten bestimmt und an den Treuhänder gemeldet sein (gewisse Maximalkriterien), die für die Ersatzinvestition in Frage kommen.
-
von 180 Tagen muss der Kauf der Ersatzimmobilie abgeschlossen sein.
-
Die Ersatzimmobilie muss mindestens genauso teuer wie die verkaufte Immobilie sein (sonst teilweise Steuerzahlung).
-
Das Eigenkapital für die neue Immobilie muss mindestens so hoch sein wie bei der verkauften Immobilie.
Es gibt verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten. Zum Beispiel kann ein Objekt verkauft und zwei neue gekauft werden oder umgekehrt. Es gibt auch die wesentlich kompliziertere -Möglichkeit, zuerst etwas zu kaufen und danach den Verkauf durchzuführen. Für Ausländer kann mit einem 1031-Exchange auch die FIRPTA-Zahlung umgangen werden.
Es handelt sich hierbei nur um einen groben Abriss der Möglichkeiten und Kriterien des 1031-Exchanges. Sollte dieses Steuemodell für Sie in Frage kommen, sollten Sie sich mit einer darauf spezialisierten Firma unterhalten.
Die Kosten für einen Standard 1031-Exchange liegen im Regelfall unter 1000 Dollar.