Michael Kolb
Realtor in Naples

  Beratung beim Kauf und Verkauf von Immobilien in Südwestflorida
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Informationen zu Mietobjekten

Viele Eigentümer vermieten Ihre Immobilie an Feriengäste, um die laufenden Kosten zu decken. Dabei ist allerdings zu beachten, dass in einigen Anlagen die Vermietungen stark eingeschränkt sind. Am Besten vermieten lassen sich Einfamilienhäuser mit eigenem Pool in Strandnähe. Bei einer Eigennutzung von 9 Wochen durch die Eigentümer haben viele meiner Kunden ihr Haus für 25-35 Wochen pro Jahr vermietet. Dadurch sind die laufenden Kosten komplett gedeckt und zum Teil auch ein Teil der Kapitalkosten.

Die meisten meiner Kunden haben eine Bekannte von mir mit der Vermietung Ihres Objektes beauftragt. In Zusammenarbeit mit der Hausverwaltung kümmert sie sich um Werbung, Mietverträge, Bezahlung, Kaution, Schlüsselübergabe, Endabnahme, Abrechnung und Reinigung des Objektes. Auf Wunsch kümmere ich mich um die Abführung der Touristensteuer (im Collier County). Ihre Arbeit als Eigentümer ist in diesem Fall minimal.

Bei den stark gefallenen Wohnungspreisen werden in letzter Zeit immer mehr Objekte ohne oder nur mit geringem Interesse an einer Eigennutzung gekauft. Eine solche Investition in ein Mietobjekt ist hauptsächlich dann interessant, wenn man von steigenden Immobilienpreisen ausgeht. Die USA hat im Vergleich zu Deutschland wesentlich stärker schwankende Immobilienpreise. Viele Prognosen gehen darauf hin, dass der Immobilienmarkt seine Talsohle durchschritten hat.

Generelle Informationen zur Vermietung

Sollten Sie beabsichtigen, Ihre Immobilie zu vermieten, sollten Sie sich mit den jeweils gültigen Bestimmungen vertraut machen. Außerhalb von Anlagen gelten nur die Bestimmungen der Counties oder der jeweiligen Stadt. Diese zielen oft nur darauf ab, eine Überbelegung oder Belästigungen für Nachbarn zu verhindern. Problematischer ist es in Anlagen. Fast alle Anlagen haben Beschränkungen bezüglich einer Vermietung. Dazu einige Beispiele:

  • Festlegung der erlaubten Vermietungen pro Jahr und einer Mindestvermietdauer

  • Vorgeschriebener Ablauf bei Vermietung (kostenpflichtiger Antrag, Interview mit Mieter, ...)

  • Transfergebühr bei Golfmitgliedschaften (in Anlagen mit eingeschlossener Golfmitgliedschaft)

Sollte die Vermietung für Sie wichtig sein, sollten Sie sich vor Abschluss der Kaufvertrages die entsprechenden Bestimmungen der Hauseigentümergemeinschaft zeigen lassen.

Objekte zur saisonalen Vermietung

Vorbereitung

Die Wohnung muss möbliert sein und mit allen Dingen eingerichtet sein, die die Mieter benötigen (Geschirr, Handtücher, Bettwäsche, ...)

Mietverträge

Mietverträge werden für die Dauer der Vermietung abgeschlossen. Im Regelfall zahlt der Mieter eine erste Anzahlung (10 - 20%) bei Abschluss des Mietvertrages. Der Rest sollte ca. 4 Wochen vor Eintreffen fällig werden. Der Mieter hinterlegt im Regelfall eine Kaution (Empfehlung: mindestens 500 Dollar, je nach Objekt mehr).

Nebenkosten

Der Mieter zahlt neben der Miete die Touristensteuer (zur Zeit 10% im Collier County, 11% im Lee County) und die Kosten für die Endreinigung. Außerdem wird in vielen Fällen eine Pauschale für die Poolheizung in Rechnung gestellt. Manche Vermieter haben auch Klauseln für einen überdurchschnittlichen Stromverbrauch oder zu hohe Telefonkosten im Vertrag.

Mietpreise

Die Mietpreise schwanken sehr stark nach Saison und nach den angesprochenen Mietern. Hauptsaison ist hier die Zeit von Weihnachten bis Ende April. In dieser Zeit sind die Mietpreise höher als im Rest des Jahres. Meine Erfahrung ist, dass europäische Feriengäste diese Schwankungen nicht so stark mitmachen. Sie zahlen in der Hauptsaison weniger als Amerikaner, in der Nebensaison dagegen auch mehr. Dies liegt daran, dass nur wenige Objekte direkt in Europa angeboten werden und diese in Ferienzeiten oft knapp sind. Eine Rendite von über 5% (ohne Kapitalkosten) ist selten zu erzielen.

Vermietung

Eine Vermietung kann über Zeitungsanzeigen, Internetportale, Makler oder professionelle Vermietungsagenturen erfolgen. Makler und Vermietungsagenturen berechnen im Regelfall zwischen 15 und 20% der Mieteinnahmen für diese Aufgabe. Einige stehen während der Vermietung auch als Absprechpartner für die Mieter in Problemfällen zur Verfügung und kümmern sich um die Endreinigung.

Versteuerung

Bei Kurzzeitvermietung fällt eine Touristensteuer an. Zur Zeit sind 6% an den Staat Florida zu bezahlen, jedes County legt darüber hinaus noch einen eigenen Satz fest. Das Collier County berechnet z.B. 4%, das Lee County 5%. Die Touristensteuer ist fast immer monatlich abzuführen.

Zum Jahresende ist eine Steuererklärung abzugeben und Gewinne zu versteuern. Zu Einzelheiten sollten Sie sich mit einem Steuerberater unterhalten.

Objekte zur Dauervermietung

Vorbereitung

Die Wohnung wird im Regelfall unmöbliert angeboten.

Mietverträge

Beim Kauf einer Immobilie werden eventuell bestehende Mietverträge übernommen. Vorauszahlungen und Kautionen werden beim Closing an den Käufer überschrieben. Bei der Suche nach einem Renditeobjekt ist es keine schlechte Idee, nach bereits vermieteten Immobilien zu schauen. Zum einen bekommt man bereits bei der Besichtigung einen Eindruck über die Qualität des Mieters, zum anderen hat man direkt nach dem Closing einen laufenden Geldeingang und spart die Kommission für die Vermietung.

Mietverträge werden in den meisten Fällen für ein Jahr abgeschlossen. Im Regelfall zahlt der Mieter die erste sowie die letzte Monatsmiete für Mietantritt. Eine weitere Monatsmiete wird als Kaution hinterlegt. Wird der Mietvertrag nicht gekündigt, verlängert es sich automatisch jeweils um einen Monat mit den gleichen Konditionen. Es kann natürlich auch ein neuer Mietvertrag über ein Jahr abgeschlossen werden.

Eine Kündigung zum Ablauf des Mietvertrages kann von beiden Seiten erfolgen (ohne Angabe von Gründen).

Nebenkosten

Im Regelfall zahlt der Vermieter die Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Anlagenkosten und Ungezieferbekämpfung, der Mieter zahlt Strom, Wasser und Telefon. Bei Einfamilienhäusern ist noch die Gartenpflege und der Poolservice zu regeln. Eine einwandfreie Pflege ist nur dann gewährleistet, wenn der Vermieter dies in Auftrag gibt und die Kosten über eine höhere Miete zurückbekommt.

Mietpreise

Die Mietpreise sind natürlich stark von der Lage und dem Zustand des Objektes abhängig, sind aber im Regelfall höher als in Deutschland. Allerdings sind auch die laufenden Kosten für den Vermieter höher. Eine Rendite von über 5% (ohne Kapitalkosten) ist selten zu erzielen.

Vermietung

Eine Vermietung kann über Zeitungsanzeigen, Internetportale, Makler oder professionelle Vermietungsagenturen erfolgen. Makler und Vermietungsagenturen berechnen im Regelfall zwischen 10 und 15% der Mieteinnahmen für diese Aufgabe. Sie sollten darauf achten, dass die Vermietungsagentur eine Background- und Kreditprüfung vornimmt. Im Regelfall bereitet diese auch den Mietvertrag vor.

Versteuerungg

Bei einer Vermietung von über 6 Monaten fällt die so genannte Touristensteuer nicht an. Es ist allerdings eine Steuererklärung abzugeben und Gewinne zu versteuern. Zu Einzelheiten sollten Sie sich mit einem Steuerberater unterhalten.